Kadıköy / İstanbul 0850 305 05 48

İskan Alımı

İSKAN (YAPI KULLANMA İZNİ)  NASIL ALINIR ?

İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma izni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mal sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak TEDAŞ, TÜRK Telekominikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair noter onaylı taahhütnameyi Yapı Kullanma İzni Amirliğine vermesi istenir. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenlenir. Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni (iskan) harçlarını, emlak vergisi ve katılım paylarını ödeyip vergi dairesinden ilişiğini keserek kendi bağımsız bölümü için yapı kullanma izin belgesi alabilir.

İskan, Belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen bir belgedir. İskan, ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belge özelliğnide taşır. Türkiye'deki yapıların %60'ına yakınında iskan belgesi bulunmamaktadır. Bunun başlıca nedenleri;

  • İnşaatı yapan firmanın projeye göre yapmamış olması
  • Kanuni prosedür ve ona bağlı harçların inşaatı yapan firma tarafından yerine getirilmemiş olması 
  • Sigorta primleri gibi ödemelerin yapılmamış olması gibi sebepler nedeniyle iskan alınamamakta

Arsa sahibi ve müteahhit arasında yapılan sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağına yönelik karar alınmış fakat müteahhit tarafından bu sözleşme yerine getirilememiş ise müteahhite teslimin eksik yapılmasından dolayı dava açılabilir. Mahkeme sözleşmeye binaen müteahhiti bu borçları yerine getirmeye zorlar. Mahkeme dışında çözüm bulunup müteahhitin borçları ödenirse sonrasında müteahhite rücu edilebilir. 

İskanın olmamasının doğurabileceği sonuçları maddeler halin özet olarak belirtelim;

  • Kiralanan yerin iş yeri olarak kullanılabilmesi için iskan şarttır. Kiracının ticari faaliyette bulunabilmesi yada işyeri ruhsat müraacatına başvurabilmesi için yapıda iskanın olması aranmaktadır.
  • İskanı olmayan yapılar hukuken ayıplı olarak göründüğü için kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.
  • Onaylı projenin dışına çıkılmış ve inşaat büyütülmüş ise iskanın alınması mümkün değildir. Ancak proje fazlası olan kısımların yıkılıp tekrar projeye uygun yapılması gerekir, bu yüksek maliyet gerektireceği için arsa sahipleri, kat malikleri ve müteahhit arasında keşmekeşe dönen bir durum ortaya çıkarır.   
  • İskan olmayan binalara genellikle konut kredisi verilmemekte. 
  • İskanı olmayan binalara teorik olarak elektrik, su, telefon hizmeti verilmemektedir. Hukuka aykırı şekilde verilir ama bu durum her an belediye tarafından sıkıntı çıkarılabilir haldedir. Bu durum ciddi riskler barındırır. 
  •  İskanı olmayan yapılar kat mülkiyetine dönüştürülemez. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi harç ve vergiye tabi değildir.

İskan ruhsatı almak için gereken belgeler neler?

Yapının Mimarlık ve Mühendislik proje ve eklerine göre yapılmış olması gerekir.
1. Yapı kullanma izin dilekçesi
2. SSK'dan alınan ilişiği kesilme belgesi (borcu yoktur belgesi)
3. Vergi Dairesinden alınan ilişiği kesilme belgesi (Her bağımsız bölüm için)
4. Kanal vizesi (Dış Kanal Belgesi İZSU)
5. Sığınak yeri ayrılmış olan binalarda Sivil Savunma Müdürlüğü`nden Sığınak Uygunluk Raporu
6. Telekom vizesi
7. Toprak(Hafriyat) Vizesi
8. 13×18 Ebadında bina ön ve arka cephesinden fotoğrafı
9. Emlak  ve Çevre Vergisi borcu yoktur yazısı
10. Çevre raporu Isı Yalıtım Vizesi
11. Asansörlü bina asansör kullanma izin belgesi
12. Vizelerin yapılarak ruhsata işlenmesi Fenni mesul ve Yüklenici uygun raporu
13. Tapu tescil belgesi Harç ve ücretlerin yatırılması
14. Yapı Denetim Kuruluşu'nun Raporu,
15. Doğalgaz tesisatının kontrol edildiğine dair yazı
16. Binada yangın merdiveni olması durumunda İtfaiye Müdürlüğü`nden Yangın Merdiveni veya Yangın Holü Uygunluk Raporu
17. Yangın Tesisat Raporu (Dosyada İtfaiye Daire - Başkanlığı'ndan onaylı yangın söndürme, algılama ve tahliye projeleri varsa) 
18. Sıhhi tesisat ve kalorifer vizelerinin yapılması
19. Belediyenin teknik elemanlarınca yerinde kontrol edilmesi

Asansörlü binalarda asansör firmasından;
1. TSE Belgeleri,
2. Garanti Belgesi,
3. Mühendislerin SMM Belgeleri,
4. Muayene Raporu – 4 adet
5. Muayene fişi
6. Uygulama projeleri  

Bu belgenin alınabilmesi için, ruhsatlı olarak inşa edilen yapının inşaat çalışmalarının bitmiş olması, yapı ruhsatı alındığı tarihden 2 sene içerisinde inşaata başlanmış olması ve inşaat çalışmalarının 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekiyor.

Not: İskan için gerekli belgeler hakkında en güncel bilgiyi Belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden alabilirsiniz.